Guía para hacer una escritura de compraventa correctamente

¿Qué es una escritura de compraventa y por qué es fundamental?

La escritura de compraventa es el documento público que formaliza la transmisión de una propiedad inmobiliaria entre vendedor y comprador. En octubre de 2025, el mercado inmobiliario malagueño continúa mostrando un dinamismo notable, convirtiendo este documento en protagonista de miles de operaciones cada mes. Este acto jurídico, realizado ante notario, representa el momento culminante de cualquier transacción inmobiliaria y garantiza la seguridad jurídica de ambas partes.

En Málaga, donde el precio medio de la vivienda ha experimentado variaciones significativas durante los últimos meses de 2025, comprender cada aspecto de la escritura pública se vuelve esencial para proteger tu inversión. La correcta elaboración de este documento no solo evita futuros problemas legales, sino que también facilita el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Documentación necesaria antes de la firma

Antes de acudir a la notaría, es imprescindible reunir toda la documentación requerida. El vendedor debe presentar la escritura de propiedad original, el último recibo del IBI pagado, y el certificado de eficiencia energética actualizado según la normativa vigente en 2025. Además, si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, será necesario aportar un certificado que acredite estar al corriente de los pagos comunitarios.

Por parte del comprador, los documentos esenciales incluyen el DNI o NIE vigente, la justificación de los medios de pago (fundamental para cumplir con la normativa de prevención de blanqueo de capitales), y en caso de solicitar hipoteca, la oferta vinculante del banco con todas las condiciones del préstamo.

Certificados y autorizaciones especiales

En este año 2025, la legislación española exige presentar el certificado de eficiencia energética con una antigüedad máxima de 10 años. Si la vivienda se encuentra en zonas protegidas de Málaga, como el centro histórico o áreas de especial protección urbanística, pueden requerirse autorizaciones adicionales del Ayuntamiento o la Junta de Andalucía.

Elementos clave que debe contener la escritura

Una escritura de compraventa correctamente redactada debe incluir información detallada y precisa sobre múltiples aspectos. La identificación completa de las partes involucradas es fundamental, incluyendo nombres completos, DNI/NIE, estado civil y régimen económico matrimonial cuando corresponda.

La descripción del inmueble debe ser exhaustiva: ubicación exacta, superficie construida y útil, linderos, cuota de participación en elementos comunes, y la referencia catastral actualizada. En Málaga, donde el mercado inmobiliario en 2025 presenta una gran diversidad de propiedades, desde apartamentos en la costa hasta casas rurales en el interior, esta precisión resulta especialmente relevante.

Precio y forma de pago

El precio de venta debe figurar claramente especificado, indicando si incluye o no el IVA (en caso de obra nueva) o si está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La forma de pago debe detallarse minuciosamente: cantidad entregada como arras o señal, importe abonado en el momento de la firma, y si existe financiación hipotecaria, las condiciones de subrogación o constitución de la misma.

Cargas y gravámenes: transparencia absoluta

En octubre de 2025, la transparencia en las operaciones inmobiliarias es una exigencia legal y ética. La escritura debe reflejar todas las cargas existentes sobre la propiedad: hipotecas pendientes, embargos, servidumbres o cualquier limitación al dominio. El vendedor tiene la obligación de manifestar estas circunstancias, y el notario verificará esta información mediante consulta al Registro de la Propiedad.

Si existen cargas que deban cancelarse, es práctica habitual en Málaga que parte del precio se destine directamente a saldar estas deudas, garantizando así que el comprador reciba la propiedad libre de gravámenes.

Gastos e impuestos asociados en 2025

Los costes asociados a la escritura de compraventa han experimentado ajustes en 2025. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Andalucía mantiene tipos progresivos que varían según el valor del inmueble. Para viviendas de segunda mano en Málaga, el tipo general se sitúa entre el 8% y el 10% del precio escriturado, mientras que la obra nueva está sujeta al IVA del 10% más el 1,5% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los honorarios notariales están regulados por arancel y dependen del precio de venta y la extensión del documento. En promedio, para una vivienda de precio medio en Málaga en 2025, estos gastos oscilan entre 600 y 1.200 euros. Los gastos registrales, también sujetos a arancel, suelen situarse entre 400 y 800 euros.

Distribución de gastos entre las partes

Desde la reforma legal de 2019, consolidada en este 2025, la distribución de gastos está claramente definida: el vendedor asume la plusvalía municipal, mientras que el comprador corre con el ITP o IVA, los gastos de notaría (excepto la copia para el vendedor) y el Registro de la Propiedad.

Proceso de firma ante notario

El día de la firma, todas las partes deben presentarse en la notaría con la documentación original. El notario procederá a la lectura íntegra de la escritura, momento crucial para aclarar cualquier duda. Es fundamental prestar atención a todos los detalles: datos personales, descripción del inmueble, precio, forma de pago y condiciones particulares.

En Málaga, donde en 2025 se realizan numerosas operaciones con compradores extranjeros, es habitual contar con intérpretes jurados cuando alguna de las partes no domina el español. El notario debe asegurarse de que todos comprenden perfectamente el contenido del documento antes de proceder a la firma.

Pasos posteriores a la firma

Una vez firmada la escritura, comienza el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad, fundamental para que el comprador quede protegido frente a terceros. En 2025, muchas notarías en Málaga ofrecen el servicio de gestión telemática, agilizando considerablemente los trámites.

El pago de impuestos debe realizarse dentro de los plazos legales: 30 días hábiles para el ITP y el IVA. El incumplimiento de estos plazos conlleva recargos e intereses de demora que pueden encarecer significativamente la operación.

Entrega de llaves y posesión

La entrega de llaves suele realizarse simultáneamente a la firma, aunque pueden pactarse otras condiciones. Es recomendable documentar el estado del inmueble mediante acta o reportaje fotográfico, especialmente en propiedades de alto valor en zonas premium de Málaga como el Limonar, Pedregalejo o la zona este.

Errores comunes a evitar

Entre los errores más frecuentes en 2025 destaca la falta de verificación de la situación registral actualizada. No solicitar una nota simple del Registro en los días previos a la firma puede ocasionar sorpresas desagradables. Otro error común es no revisar detalladamente los linderos y la superficie, especialmente en propiedades antiguas del centro de Málaga donde pueden existir discrepancias entre la realidad física y la registral.

La omisión de cláusulas importantes como la relativa a los gastos de comunidad pendientes o el estado de las instalaciones también genera frecuentes conflictos post-venta.

Recomendaciones finales para una compraventa exitosa

En el dinámico mercado inmobiliario malagueño de octubre de 2025, contar con asesoramiento profesional especializado marca la diferencia. Un buen asesor inmobiliario no solo facilita la búsqueda de la propiedad ideal, sino que acompaña durante todo el proceso hasta la entrega de llaves.

La preparación minuciosa de toda la documentación, la elección de un notario de confianza y la verificación exhaustiva de todos los aspectos legales y fiscales son inversiones que garantizan una transacción segura y satisfactoria. En un momento donde los precios en Málaga muestran tendencias alcistas en determinadas zonas, cada detalle cuenta para proteger tu inversión.

Si estás pensando en vender tu propiedad en Málaga y quieres conocer su valor real de mercado en 2025, en ValoraTuCasaMálaga.com te ofrecemos una valoración gratuita y sin compromiso. Nuestro equipo de expertos analiza las características específicas de tu vivienda y las condiciones actuales del mercado para proporcionarte una estimación precisa y realista que te ayudará a tomar las mejores decisiones en tu operación de compraventa.