ITP vs IVA: qué se paga según el tipo de venta

¿Qué diferencias hay entre ITP e IVA en la compraventa inmobiliaria?

Al comprar una vivienda en Málaga, uno de los aspectos más importantes a considerar son los impuestos que se deben pagar según el tipo de operación. En 2025, existen dos tributos principales que pueden aplicarse: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). La elección entre uno u otro depende fundamentalmente de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y de quién sea el vendedor.

Como expertos en valoración inmobiliaria en Málaga, en este artículo te explicamos de manera clara cuándo se aplica cada impuesto, sus tipos actuales y cómo calcular el coste fiscal de tu futura compra.

Cuándo se paga ITP en la compraventa de viviendas

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se aplica principalmente en las ventas de viviendas de segunda mano entre particulares. Este tributo autonómico presenta diferentes tipos según la comunidad autónoma, siendo en Andalucía donde se establecen las tarifas aplicables para las compraventas en Málaga.

Tipos de ITP en Andalucía en 2025

En la actualidad, los tipos del ITP en Andalucía son los siguientes:

• 7% general: Para la mayoría de viviendas de segunda mano
• 3,5%: Para jóvenes menores de 35 años que cumplan ciertos requisitos
• 2%: Para personas con discapacidad igual o superior al 33%
• Exención: Para familias numerosas en determinadas circunstancias

Es importante destacar que estos tipos pueden variar según el valor de la vivienda y las circunstancias personales del comprador. Para viviendas de alto valor patrimonial, pueden aplicarse tipos progresivos superiores.

¿Cómo se calcula el ITP?

El ITP se calcula aplicando el porcentaje correspondiente sobre el valor real de la vivienda, que debe coincidir con el precio de compraventa declarado. La Administración puede comprobar este valor mediante sistemas de valoración automatizada, por lo que es fundamental declarar el precio real de la transacción.

Cuándo se aplica IVA en las operaciones inmobiliarias

El Impuesto sobre el Valor Añadido se aplica cuando el vendedor es una empresa constructora o promotora que vende viviendas nuevas. También se aplica en determinadas operaciones empresariales relacionadas con el sector inmobiliario.

Tipos de IVA aplicables en 2025

Los tipos de IVA que se aplican en las operaciones inmobiliarias son:

• 10% IVA superreducido: Para viviendas de protección oficial (VPO) y viviendas habituales
• 21% IVA general: Para segundas residencias, locales comerciales y otras operaciones empresariales

Además del IVA, en estas operaciones también se debe pagar el Acto Jurídico Documentado (AJD), que en Andalucía tiene un tipo del 1,2% sobre el valor de la vivienda.

Requisitos para aplicar el IVA del 10%

Para beneficiarse del tipo reducido del 10%, la vivienda debe destinarse a residencia habitual y permanente del comprador. Además, no debe superar determinados límites de superficie y precio establecidos por la normativa vigente.

Diferencias clave entre ITP e IVA: cuadro comparativo

Para facilitar la comprensión, resumimos las principales diferencias entre ambos impuestos:

Tipo de vivienda y vendedor

• ITP: Viviendas de segunda mano vendidas por particulares
• IVA + AJD: Viviendas nuevas vendidas por promotoras o constructoras

Tipos impositivos más comunes

• ITP: 7% general (con reducciones para jóvenes y personas con discapacidad)
• IVA: 10% vivienda habitual + 1,2% AJD = 11,2% total
• IVA: 21% segunda residencia + 1,2% AJD = 22,2% total

¿Cuál resulta más económico?

En general, para la compra de vivienda habitual, el ITP suele resultar más económico (7%) que el IVA más AJD (11,2%). Sin embargo, para jóvenes menores de 35 años, el ITP reducido del 3,5% supone un importante ahorro fiscal.

Casos especiales y excepciones en Málaga

En el mercado inmobiliario malagueño existen algunas situaciones especiales que conviene conocer:

Viviendas de obra nueva vendidas por particulares

Cuando un particular vende una vivienda nueva que nunca ha sido habitada y han transcurrido más de cuatro años desde la finalización de la construcción, se aplica ITP en lugar de IVA.

Rehabilitaciones integrales

Las viviendas que han sido objeto de una rehabilitación integral pueden tributar por IVA si las obras suponen una renovación completa equivalente a una construcción nueva.

Compraventas empresariales

Cuando tanto comprador como vendedor son empresarios o profesionales que actúan en el ámbito de su actividad económica, generalmente se aplica IVA independientemente de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

Consejos para optimizar la carga fiscal en tu compra

Para minimizar el impacto fiscal de tu compra inmobiliaria en Málaga, ten en cuenta estos aspectos:

Verifica tu situación personal

Si eres menor de 35 años o tienes algún tipo de discapacidad reconocida, asegúrate de cumplir todos los requisitos para acceder a las bonificaciones en el ITP.

Declara el valor real

Siempre declara el precio real de la compraventa. Las diferencias entre el valor declarado y el real pueden generar sanciones y recargos importantes.

Considera el tipo de vivienda

Si buscas una vivienda nueva, evalúa si te conviene más una promoción de obra nueva (IVA) o una vivienda reciente en el mercado de segunda mano (ITP).

La importancia de una valoración profesional

Antes de realizar cualquier compraventa, es fundamental conocer el valor real de la propiedad. Una valoración profesional te ayudará a:

• Determinar el precio justo de mercado
• Calcular correctamente los impuestos a pagar
• Negociar con mayor seguridad
• Evitar problemas con la Administración tributaria

En Valora Tu Casa Málaga ofrecemos valoraciones gratuitas y profesionales que te permitirán tomar decisiones informadas sobre tu operación inmobiliaria.

Conclusión: planifica tu compra con conocimiento fiscal

Entender las diferencias entre ITP e IVA es fundamental para planificar correctamente tu compra inmobiliaria en Málaga. Mientras que el ITP se aplica generalmente a viviendas de segunda mano con tipos más favorables, el IVA corresponde a viviendas nuevas pero implica un coste fiscal superior.

En 2025, con los tipos actuales en Andalucía, es especialmente interesante considerar las bonificaciones disponibles para jóvenes y otros colectivos específicos. La clave está en analizar cada caso particular y elegir la opción que mejor se adapte a tus necesidades y circunstancias personales.

Recuerda que una asesoría profesional puede ser determinante para optimizar tu inversión inmobiliaria. No dudes en solicitar tu valoración gratuita para comenzar tu proyecto inmobiliario con el mejor conocimiento del mercado malagueño.